Pedir una hipoteca en Estados Unidos es posible incluso con poco pago inicial si conoces los programas disponibles.
En resumen: en EE. UU. la hipoteca más común es la fija a 30 años. Puedes comprar con menos del 20 % de pago inicial gracias a programas del gobierno o pagando un seguro (PMI). Tu puntaje de crédito y tu relación deuda-ingreso deciden la tasa que te ofrecen.
Tipos de préstamo
- Convencional: no está respaldado por el gobierno. Algunos programas aceptan desde un 3 % de pago inicial para compradores calificados.
- FHA: asegurado por la Administración Federal de Vivienda. Permite desde un 3,5 % de entrada con puntajes de crédito más bajos, a cambio de un seguro hipotecario (MIP).
- VA: para veteranos y militares elegibles; normalmente sin pago inicial.
- USDA: para zonas rurales elegibles y hogares con ingresos dentro del límite; también puede no requerir pago inicial.
- Jumbo: préstamos que superan el límite de los préstamos convencionales; suelen pedir más entrada y mejor crédito.
Fija o ajustable
Las fijas a 30 y 15 años son las más populares. Las ajustables (ARM), como una 5/1 o 7/6, tienen unos años fijos y luego se ajustan según un índice, normalmente SOFR. Comparamos ambas en tasa fija, variable o mixta.
El pago inicial y el PMI
Si pones menos del 20 % en un préstamo convencional, el prestamista suele exigir PMI. Puedes pedir que lo retiren cuando tu saldo llegue al 80 % del valor original de la vivienda, y por ley debe cancelarse automáticamente al llegar al 78 % si estás al día.
Tu crédito y tus deudas
Los prestamistas revisan tu informe de crédito y tu puntaje (FICO va de 300 a 850). También calculan tu DTI: el total de tus pagos mensuales de deudas, incluida la nueva hipoteca, dividido entre tu ingreso bruto mensual. Cuanto más bajo, mejor. Puedes pedir gratis tus informes de crédito en AnnualCreditReport.com.
Qué incluye el pago mensual
Muchas personas pagan PITI: principal, interés, impuestos sobre la propiedad (taxes) y seguro de vivienda (insurance). Los impuestos y el seguro suelen pagarse a través de una cuenta escrow que administra el prestamista. Si tu vivienda está en una asociación, súmale la cuota de HOA.
Los documentos clave
- Loan Estimate: el prestamista debe entregártelo dentro de los tres días hábiles posteriores a tu solicitud. Úsalo para comparar ofertas.
- Closing Disclosure: debes recibirlo al menos tres días hábiles antes del cierre. Compáralo con el Loan Estimate.
Costos de cierre
Incluyen tasación, seguro de título, cargos del prestamista, registros e impuestos locales. Suelen representar un pequeño porcentaje del préstamo, y varía mucho por estado. Algunos estados y ciudades tienen programas de ayuda para el pago inicial y el cierre.
Si no tienes número de Seguro Social
Algunos prestamistas ofrecen préstamos a personas con ITIN, generalmente con más entrada y tasas más altas. Pregunta a varios y compara el APR.
Fuentes oficiales
- Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), en español
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)
Calcula tu pago estimado con la calculadora de cuota, eligiendo USD como moneda.
Lee también: Qué es una hipoteca y cómo funciona · Cómo calcular la cuota de una hipoteca · calculadoras gratis de hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre hipoteca en Estados Unidos
¿Cuánto necesito para el pago inicial de una hipoteca en Estados Unidos?
Depende del préstamo: algunos convencionales aceptan desde el 3 %, los FHA desde el 3,5 % y los VA o USDA pueden no exigir pago inicial si cumples los requisitos.
¿Puedo sacar una hipoteca en Estados Unidos sin número de Seguro Social?
Algunos prestamistas ofrecen préstamos con ITIN, normalmente con más entrada y tasas más altas. Compara el APR de varias ofertas.
¿Qué puntaje de crédito necesito?
Varía según el programa y el prestamista. Los préstamos FHA aceptan puntajes más bajos que los convencionales, pero un puntaje alto te dará mejor tasa.
