Un préstamo para construir casa funciona distinto que una hipoteca para comprar una vivienda terminada.
En resumen: en un préstamo de construcción el banco no te da todo el dinero de una vez: lo entrega por etapas según avanza la obra, después de inspeccionarla. Necesitas un terreno a tu nombre, planos, permisos y un presupuesto detallado.
Cómo funciona
- Aprobación: el banco estudia tus ingresos, el terreno y el proyecto.
- Desembolsos por etapas: cimientos, estructura, techo, terminaciones. Antes de cada pago, un perito comprueba el avance.
- Intereses durante la obra: normalmente pagas solo intereses sobre lo que ya se ha entregado.
- Conversión: al terminar, el préstamo pasa a ser una hipoteca normal con cuota fija, o debes pedir una hipoteca para cancelar el préstamo de construcción.
Requisitos habituales
- Terreno inscrito a tu nombre y libre de deudas. En muchos casos el terreno cuenta como parte de tu aporte.
- Planos firmados por un profesional y licencia o permiso de construcción.
- Presupuesto detallado y cronograma de obra.
- Contrato con un constructor, que algunos bancos exigen que esté registrado o autorizado.
- Ingresos comprobables, como en cualquier hipoteca.
Cuánto financian
Suelen financiar un porcentaje del valor final estimado de la vivienda o del costo de la obra, y a menudo es menor que en una hipoteca de compra porque el riesgo es más alto. Pregunta cómo calcula tu banco el valor de garantía.
Nombres según el país
- EE. UU.: construction loan o construction-to-permanent loan.
- España: hipoteca autopromotor.
- Latinoamérica: crédito para construcción en terreno propio o crédito de autoconstrucción. En México, por ejemplo, el Infonavit tiene modalidades para construir en terreno propio.
Riesgos y cómo evitarlos
- Sobrecostos: reserva entre un 10 % y un 15 % extra para imprevistos.
- Retrasos: puedes estar pagando intereses de la obra y alquiler a la vez. Incluye penalizaciones por retraso en el contrato con el constructor.
- Constructor que abandona la obra: verifica referencias y paga por avance, nunca todo por adelantado.
- Permisos incompletos: sin ellos el banco puede detener los desembolsos.
Alternativa: préstamo personal o ahorro por etapas
Si la obra es pequeña, algunas familias construyen por fases con ahorro o préstamos personales. Es más lento y los préstamos personales son más caros, pero no hipotecas el terreno. Compara opciones en préstamo personal o con garantía hipotecaria.
Documentos para un préstamo para construir casa
Prepara antes de solicitar tu préstamo para construir casa: título del terreno, planos aprobados, licencia de construcción, presupuesto por partidas, cronograma, contrato con el constructor y tus comprobantes de ingresos.
Más información en la fuente oficial: CFPB en español.
Lee también: Qué es una hipoteca y cómo funciona · Cómo calcular la cuota de una hipoteca · calculadoras gratis de hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre préstamo para construir casa
¿Puedo pedir un préstamo para construir casa sin terreno?
Algunos bancos financian la compra del terreno y la construcción juntas, pero es menos común. Lo habitual es tener el terreno a tu nombre.
¿Cómo se entrega el dinero de un préstamo para construir casa?
Por etapas, después de que un perito verifica el avance de la obra.
¿Qué pasa si la obra se retrasa?
Puedes pagar intereses más tiempo y, si tienes plazos con el banco, pedir una prórroga. Incluye penalizaciones por retraso en el contrato con el constructor.
