Estos son todos los tipos de hipoteca que existen y para quién conviene cada uno.
En resumen: las hipotecas se diferencian por cómo se calcula el interés, por cómo se devuelve el dinero, por quién las respalda y por para qué se usan. Conocer las opciones te ayuda a pedir la que encaja con tu situación, no la que el banco quiere vender.
Según el tipo de interés
- Fija: la tasa no cambia durante el préstamo o el periodo pactado. Cuota estable.
- Variable: índice de referencia más un margen. La cuota sube o baja con el índice.
- Mixta: unos años fija y luego variable.
Lo comparamos en detalle en tasa fija, variable o mixta.
Según cómo se devuelve
- Cuota fija (sistema francés): la más común en América y Europa. Misma cuota, con más intereses al principio.
- Amortización constante (sistema alemán): devuelves la misma cantidad de capital cada mes; la cuota empieza alta y baja con el tiempo. Se usa en algunos países de Latinoamérica.
- Solo intereses: durante un periodo pagas únicamente intereses. Con 200.000 al 6 % serían 1.000 al mes, pero la deuda no baja nada. Es arriesgada si no tienes un plan claro para devolver el capital.
- Cuota creciente: empieza baja y sube cada año. Suele ir ligada a la inflación, como los créditos en UVR de Colombia, en UF de Chile o en UVA de Argentina.
Según quién la respalda
- Bancaria tradicional: la entidad asume el riesgo y pone sus propias condiciones.
- Con respaldo o seguro del gobierno: como los préstamos FHA o VA en EE. UU., el seguro de la CMHC en Canadá o el aval ICO en España. Permiten entradas más pequeñas.
- De fondos de vivienda de los trabajadores: Infonavit y Fovissste en México, el Fondo Nacional del Ahorro en Colombia o programas similares en otros países.
Según el uso
- Primera vivienda: suele tener mejores condiciones y acceso a ayudas.
- Segunda vivienda o inversión: los bancos piden más entrada y cobran más.
- Construcción: el dinero se entrega por etapas mientras avanza la obra. Ver préstamo para construir tu casa.
- Hipoteca inversa: para personas mayores que quieren obtener ingresos con su vivienda. Ver hipoteca inversa.
- Refinanciación: sustituir tu préstamo por otro mejor. Ver cuándo conviene refinanciar.
- Préstamo con garantía hipotecaria: pides dinero para otro fin usando tu casa como garantía.
Alternativas a la hipoteca clásica
- Leasing habitacional: el banco compra la vivienda y tú pagas cánones como un alquiler, con opción de compra al final. Muy usado en Colombia.
- Financiación del promotor: algunas constructoras financian la entrada en cuotas mientras se construye el proyecto.
- Financiación islámica: en países donde se evitan los intereses existen modelos como la murabaha, en la que el banco compra la vivienda y te la vende con un margen pactado.
Según la moneda
Lo más seguro es endeudarte en la misma moneda en la que cobras. Las hipotecas en otra moneda pueden parecer baratas, pero una devaluación puede disparar la cuota. Lo explicamos con números en hipoteca en dólares o en moneda local.
¿Cuál me conviene?
Empieza por tres preguntas: ¿cobro en la misma moneda del préstamo?, ¿mis ingresos son estables?, ¿podría pagar si la cuota subiera un 20 %? Luego compara ofertas reales por su costo total y prueba escenarios con la calculadora.
Más información en la fuente oficial: CFPB en español.
Lee también: Qué es una hipoteca y cómo funciona · Cómo calcular la cuota de una hipoteca · calculadoras gratis de hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre tipos de hipoteca
¿Cuántos tipos de hipoteca hay?
Se clasifican por tipo de interés (fija, variable, mixta), por forma de pago (francés, alemán, solo intereses), por quién la respalda y por su uso (compra, construcción, inversa, refinanciación).
¿Cuál es el tipo de hipoteca más común?
La hipoteca de cuota fija con sistema francés, a tasa fija o variable según el país.
¿Qué tipo de hipoteca conviene a un comprador primerizo?
Normalmente una a tasa fija y en la misma moneda de sus ingresos, aprovechando programas públicos de primera vivienda si existen en su país.
