Elegir entre tasa fija o variable es una de las decisiones más importantes de tu hipoteca.
En resumen: la tasa fija te da una cuota estable a cambio de, a veces, una tasa inicial más alta. La variable puede salir más barata, pero tu cuota sube si sube el índice. La mixta combina un periodo fijo con otro variable.
Tasa fija
El interés no cambia durante todo el préstamo (o durante el periodo pactado). Sabes desde el primer día cuánto pagarás.
- A favor: estabilidad, facilidad para presupuestar, protección si suben las tasas.
- En contra: suele empezar más alta que una variable y, si las tasas bajan, no te beneficias salvo que refinancies.
En Estados Unidos lo más común es la hipoteca fija a 30 años. En México la gran mayoría de los créditos bancarios son a tasa fija en pesos.
Tasa variable
La tasa es un índice de referencia más un margen fijo (por ejemplo, índice + 1 %). Cada cierto tiempo se revisa y la cuota cambia.
- A favor: suele arrancar más baja; si el índice baja, pagas menos.
- En contra: si el índice sube, tu cuota sube, a veces mucho.
Índices según el país
- España y zona euro: Euríbor, normalmente a 12 meses.
- Estados Unidos: las hipotecas ajustables (ARM) suelen usar SOFR.
- Canadá: las variables se vinculan a la tasa prime de cada banco, que sigue a la tasa del Banco de Canadá.
- Colombia: además de los créditos en pesos existen los créditos en UVR, una unidad que se ajusta con la inflación: la cuota inicial es más baja, pero el saldo crece si sube la inflación.
Tasa mixta
Empieza con unos años a tasa fija y luego pasa a variable. En EE. UU. se conocen por su estructura: una ARM 5/1 o 7/6 tiene 5 o 7 años fijos y después ajustes periódicos. En España se llaman hipotecas mixtas.
En Canadá la lógica es distinta: la tasa se fija por un plazo (term) de, por ejemplo, 5 años dentro de una amortización mucho más larga. Al terminar el plazo renuevas a la tasa del momento.
Cómo afecta un cambio de tasa
Con 200.000 a 25 años, pasar del 6 % al 7 % sube la cuota de 1.288,60 a 1.413,56 al mes. Si tienes una variable, pregúntate: ¿podría pagar la cuota si la tasa subiera dos o tres puntos? Pruébalo en la calculadora.
Preguntas para decidir
- ¿Mis ingresos son estables o variables?
- ¿Cuánto margen me queda cada mes después de pagar la cuota?
- ¿Pienso quedarme muchos años en la vivienda o venderla pronto?
- ¿Cuánto cuesta cambiarme de tipo o refinanciar en mi país?
- ¿El contrato tiene límites a la subida (topes o caps)?
No existe una respuesta universal. Si una subida de la cuota te pondría en apuros, la estabilidad de la tasa fija suele valer lo que cuesta.
Más información en la fuente oficial: CFPB en español.
Lee también: Qué es una hipoteca y cómo funciona · Cómo calcular la cuota de una hipoteca · calculadoras gratis de hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre tasa fija o variable
¿Qué es mejor, tasa fija o variable?
Depende de tu margen y de tu tolerancia al riesgo. La fija da estabilidad; la variable puede salir más barata, pero tu cuota sube si sube el índice.
¿Puedo cambiar de tasa variable a tasa fija?
Sí, normalmente negociando con tu banco o refinanciando con otra entidad. Ten en cuenta comisiones, tasación y gastos legales.
¿Qué índice usa una hipoteca a tasa variable?
Depende del país: Euríbor en España, SOFR en Estados Unidos, la tasa prime en Canadá, o unidades ligadas a la inflación como la UVR en Colombia.
