Calcular la cuota de una hipoteca es más fácil de lo que parece si conoces la fórmula.
En resumen: la cuota depende de tres números: cuánto pides, la tasa de interés y el plazo. Alargar el plazo baja la cuota pero dispara los intereses totales; acortarlo hace lo contrario.
La fórmula
Casi todas las hipotecas de cuota fija usan esta fórmula:
Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- P es el capital prestado.
- i es la tasa mensual: la tasa anual dividida entre 12 (un 6 % anual es un 0,5 % mensual, o 0,005).
- n es el número de cuotas: años × 12.
Nota: algunos bancos de ciertos países usan convenciones distintas (por ejemplo, en Canadá la tasa fija suele componerse semestralmente). La diferencia es pequeña, pero por eso tu oferta puede no coincidir al centavo.
Ejemplo paso a paso
Supongamos un préstamo de 200.000 (en la moneda que quieras) al 6 % anual a 25 años.
- Tasa mensual: 6 % ÷ 12 = 0,5 % → i = 0,005.
- Número de cuotas: 25 × 12 = 300.
- Aplicando la fórmula, la cuota es de 1.288,60 al mes.
Al final del préstamo habrás pagado 386.580,84 en total: los 200.000 que pediste más 186.580,84 de intereses.
¿Por qué al principio casi todo es interés?
Cada mes el interés se calcula sobre lo que todavía debes. En el primer mes debes 200.000, así que el interés es 200.000 × 0,005 = 1.000. De tu cuota de 1.288,60, solo 288,60 reducen la deuda. El mes siguiente debes un poco menos, pagas un poco menos de interés y amortizas un poco más. Esa bola de nieve es la amortización francesa.
Qué pasa si cambias el plazo
| Plazo (200.000 al 6 %) | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.687,71 | 103.788,46 |
| 25 años | 1.288,60 | 186.580,84 |
| 30 años | 1.199,10 | 231.676,38 |
Pasar de 25 a 30 años baja la cuota menos de 90 al mes, pero suma más de 45.000 en intereses. Pasar a 15 años sube la cuota unos 400 y ahorra más de 80.000.
Qué pasa si cambia la tasa
Con el mismo préstamo a 25 años, pero al 7 % en vez de al 6 %, la cuota sube a 1.413,56: casi 125 más cada mes por un solo punto de diferencia. Por eso conviene comparar ofertas de varios bancos y vigilar el costo total anual (TAE, APR, CAT o TEA según tu país), que además de la tasa incluye comisiones y algunos seguros.
Calcúlalo con tus números
Calculadora de cuota hipotecaria
Sistema de cuota fija (amortización francesa), el más usado en América y Europa.
Resultado aproximado. No incluye impuestos locales, comisiones de apertura ni variaciones de tasa en hipotecas variables.
Si ya tienes una hipoteca, mira cuánto ahorrarías con pagos extra a capital.
Más información en la fuente oficial: Portal del Cliente Bancario del Banco de España: préstamo hipotecario.
Lee también: Qué es una hipoteca y cómo funciona · Tipos de hipoteca que existen · calculadoras gratis de hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre cuota de una hipoteca
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con la fórmula Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde P es el capital, i la tasa mensual y n el número de pagos. Nuestra calculadora la aplica por ti.
¿Por qué la cuota de una hipoteca tiene tantos intereses al principio?
Porque el interés se calcula sobre lo que todavía debes. Al inicio la deuda es máxima, así que la mayor parte de la cuota son intereses; con los años amortizas más capital.
¿Qué incluye la cuota de una hipoteca?
Siempre capital e intereses. Según el país y el banco también puede incluir seguros, impuestos sobre la propiedad o comisiones de administración.
