Cuando solicitas una hipoteca, uno de los trámites imprescindibles antes de que el banco te dé una respuesta definitiva es la tasación de la vivienda. Es un paso que muchos compradores primerizos desconocen hasta que llegan a esa fase del proceso, y que puede tener un impacto directo en el importe final que el banco esté dispuesto a prestarte. En este artículo explicamos qué es, cómo funciona y qué hacer si el resultado no es el esperado.
Qué es la tasación de una vivienda
La tasación es un informe técnico, elaborado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, que determina el valor de mercado de un inmueble en un momento concreto. No es una opinión subjetiva del vendedor, ni del comprador, ni siquiera del propio banco: es una valoración independiente realizada por un profesional especializado (arquitecto o técnico tasador), siguiendo criterios normativos establecidos.
Por qué el banco exige una tasación
El banco necesita conocer el valor real del inmueble para calcular cuánto dinero puede prestarte con garantías razonables. Como norma general, la financiación se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación, nunca sobre el mayor de los dos. Esto protege al banco frente al riesgo de conceder un préstamo superior al valor real de la garantía que respalda esa operación.
Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000 € pero la tasación arroja un valor de 185.000 €, el banco calculará el porcentaje de financiación (por ejemplo, el 80%) sobre los 185.000 €, no sobre los 200.000 € que has pactado pagar. Esto significa que tendrías que aportar de tu bolsillo una cantidad mayor de la que habías previsto inicialmente.
Quién elige la sociedad de tasación
Desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), que mencionamos en el glosario hipotecario de esta guía, tienes derecho a elegir libremente la sociedad de tasación entre las que estén homologadas por el Banco de España, en lugar de estar obligado a usar únicamente la que te proponga el banco. En la práctica, sin embargo, muchos compradores optan por la tasadora recomendada por la propia entidad, ya que suele agilizar el proceso al estar ya integrada en sus circuitos habituales de trabajo.
Cómo se calcula el valor de tasación
El técnico tasador realiza una visita presencial a la vivienda y tiene en cuenta múltiples factores:
- Superficie construida y útil del inmueble.
- Estado de conservación (antigüedad, calidad de los materiales, reformas realizadas).
- Ubicación, comparando con precios de venta reales de inmuebles similares en la misma zona (el llamado «método de comparación»).
- Orientación, altura, luminosidad y otras características que influyen en el valor de mercado.
- Cargas o situaciones especiales del inmueble, si las hubiera (una vivienda protegida, por ejemplo, tiene limitaciones de precio).
El resultado se recoge en un informe formal, con validez legal, que el banco utiliza directamente para su análisis de riesgo.
Cuánto cuesta una tasación
El precio de una tasación varía según la sociedad, la superficie de la vivienda, la comunidad autónoma y la complejidad del inmueble, pero como referencia orientativa en 2026:
| Tipo de vivienda | Precio aproximado de la tasación |
|---|---|
| Piso o vivienda estándar (hasta 120 m²) | 250 € – 350 € |
| Vivienda unifamiliar o de mayor superficie | 350 € – 500 € |
| Vivienda con características especiales (rústica, gran superficie, uso mixto) | 500 € o más |
Este gasto corre a cargo del comprador, y es uno de los conceptos que debes incluir en el cálculo del ahorro total necesario para la compra, tal como explicamos en el artículo dedicado a este tema en esta misma guía.
Qué pasa si la tasación sale más baja de lo esperado
Es una situación relativamente frecuente, especialmente en mercados con subidas rápidas de precios, donde el precio pactado entre comprador y vendedor puede superar el valor que refleja la tasación. Si esto ocurre, tienes varias opciones:
- Aportar más ahorro propio para cubrir la diferencia entre el precio de compra y el importe que finalmente financia el banco.
- Negociar el precio de compra a la baja con el vendedor, ajustándolo al valor de tasación.
- Solicitar una segunda tasación con otra sociedad homologada, aunque esto supone un coste adicional y no garantiza un resultado distinto.
- Buscar financiación complementaria, aunque, como explicamos en el artículo sobre la diferencia entre hipoteca y préstamo personal de esta guía, no es una práctica recomendable en general.
Validez temporal de la tasación
Una tasación tiene, habitualmente, una validez de 6 meses a efectos de que el banco la acepte para conceder la hipoteca. Si el proceso de compra se alarga más allá de ese plazo, es posible que el banco exija actualizar la tasación, lo que puede suponer un coste adicional.
Diferencia entre tasación, valor catastral y precio de mercado
Es habitual confundir estos tres conceptos, que son completamente distintos:
- Tasación: valor técnico calculado por un profesional homologado, con fines específicamente hipotecarios.
- Valor catastral: valor administrativo fijado por el Catastro, que se utiliza como base para calcular impuestos como el IBI, y que suele ser inferior al valor real de mercado.
- Precio de mercado o de venta: el precio al que efectivamente se compra y vende la vivienda, resultado de la negociación entre comprador y vendedor, que puede coincidir o no con la tasación.
Cómo prepararte para que la tasación salga favorable
Aunque no puedes influir directamente en el criterio técnico del tasador, sí puedes facilitar que la visita se desarrolle en las mejores condiciones:
- Asegúrate de que la vivienda esté accesible y en orden el día de la visita del tasador.
- Ten a mano documentación sobre reformas realizadas, si las hubiera, ya que pueden influir positivamente en el valor si están bien documentadas.
- Facilita al tasador información sobre ventas recientes de inmuebles similares en la zona, si dispones de ella, aunque la decisión final siempre corresponde al criterio técnico independiente del profesional.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar la misma tasación para pedir la hipoteca en varios bancos?
En principio sí, ya que la tasación es un informe independiente y no está vinculada en exclusiva a una entidad concreta, aunque cada banco puede tener preferencia por trabajar con según qué sociedades de tasación.
¿Quién paga la tasación si finalmente no me conceden la hipoteca?
El coste de la tasación corre a cargo del solicitante en cualquier caso, independientemente de si la operación finalmente se formaliza o no.
¿La tasación siempre coincide con el precio de compra pactado?
No necesariamente; puede ser igual, superior o inferior al precio pactado, y es precisamente esa posible diferencia la que determina cuánto financia realmente el banco.