Comprar una vivienda con hipoteca implica coordinar dos procesos que avanzan en paralelo: el proceso de compraventa con el vendedor y el proceso de solicitud de la hipoteca con el banco. Entender cómo se entrelazan ambos, y en qué orden ocurre cada paso, te ayudará a llegar al día de la firma sin sobresaltos y con todo bajo control. Este artículo funciona como una hoja de ruta completa, cerrando el recorrido que hemos ido construyendo a lo largo de los artículos anteriores de esta categoría.
Paso 1: encuentras la vivienda y firmas el contrato de arras
Todo empieza cuando encuentras la vivienda que quieres comprar y llegas a un acuerdo de precio con el vendedor. En ese momento se firma habitualmente un contrato de arras, entregando una señal (normalmente entre el 5% y el 10% del precio) que compromete a ambas partes: si tú te echas atrás sin justificación, pierdes esa señal; si es el vendedor quien se retira, debe devolverte el doble de la cantidad entregada.
Es fundamental que este contrato incluya una cláusula que condicione la compra a la obtención de financiación, de forma que, si finalmente ningún banco te concede la hipoteca pese a haberlo intentado de buena fe, puedas recuperar la señal entregada sin penalización.
Paso 2: solicitas un estudio previo de viabilidad (opcional pero recomendable)
Antes incluso de firmar las arras, o justo después, es muy recomendable solicitar a uno o varios bancos un estudio previo de viabilidad, aportando tu documentación básica de ingresos y ahorro. Esto te da una idea realista de si podrás obtener financiación y en qué condiciones aproximadas, reduciendo el riesgo de comprometerte con una fecha de arras que después no puedas cumplir.
Paso 3: solicitas formalmente la hipoteca en varios bancos
Con la vivienda ya concretada, presentas la solicitud formal en, idealmente, al menos 3-4 entidades distintas, para poder comparar ofertas reales y no solo simulaciones orientativas. En este paso entregas toda la documentación detallada en el artículo dedicado a este tema en esta misma guía.
Paso 4: el banco estudia tu solvencia y la vivienda
Como explicamos en los artículos anteriores, el banco analiza tu perfil de riesgo (historial crediticio, nivel de endeudamiento, estabilidad laboral) y encarga la tasación de la vivienda para determinar su valor real a efectos de financiación.
Paso 5: recibes las ofertas y comparas condiciones
Una vez las entidades han estudiado tu caso, te presentan sus condiciones: tipo de interés, TAE, plazo, comisiones y productos vinculados exigidos. Este es el momento clave para comparar con criterio propio, aplicando lo que hemos explicado en los artículos sobre TAE, tipos de hipoteca y productos bonificados de esta guía, y no quedarte solo con el número más llamativo de cada oferta.
Paso 6: eliges la mejor oferta y recibes la FEIN
Al decidir qué banco te ofrece las mejores condiciones para tu situación, esa entidad te entrega la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), el documento vinculante con todas las condiciones definitivas del préstamo, junto con la FiAE si aplican cláusulas de advertencia especial.
Paso 7: transcurre el periodo de reflexión obligatorio
Desde la entrega de la FEIN hasta la firma ante notario deben pasar, como mínimo, 10 días naturales, un plazo establecido por ley para que puedas revisar con calma toda la documentación y resolver cualquier duda.
Paso 8: acudes al acta notarial previa gratuita
Dentro de ese periodo de reflexión, tienes la obligación (y el derecho) de acudir a una cita gratuita con el notario, quien te explicará personalmente el contenido y las implicaciones de las cláusulas más relevantes del préstamo, comprobando que entiendes lo que vas a firmar. El notario levanta un acta que certifica que este trámite se ha realizado correctamente, un requisito imprescindible para poder proceder a la firma final.
Paso 9: se coordina la fecha de firma entre todas las partes
El banco, el vendedor, tú y el notario coordináis una fecha concreta para la firma, que debe encajar dentro de los plazos pactados en el contrato de arras. Es habitual que esta coordinación lleve algunos días adicionales, especialmente si intervienen varias personas o entidades.
Paso 10: el día de la firma: dos escrituras en una misma cita
El día señalado, ante notario, se firman dos escrituras diferenciadas:
- Escritura de compraventa, mediante la cual el vendedor te transmite la propiedad de la vivienda a cambio del precio pactado.
- Escritura de préstamo hipotecario, mediante la cual el banco te entrega el capital financiado y tú constituyes la hipoteca como garantía sobre el inmueble.
En este mismo acto se suele liquidar el precio pendiente al vendedor (descontando la señal ya entregada) y se entregan las llaves de la vivienda.
Paso 11: gestión de impuestos, notaría y registro
Tras la firma, y normalmente a través de la gestoría (propia o del banco), se tramitan el pago de los impuestos correspondientes (ITP o IVA+AJD, según el tipo de vivienda), los honorarios de notaría, y la inscripción de ambas escrituras en el Registro de la Propiedad, un proceso que puede tardar varias semanas adicionales, aunque no impide que ya seas, a todos los efectos, el propietario legal de la vivienda desde el mismo día de la firma.
Paso 12: comienza el pago de las cuotas de la hipoteca
Finalmente, a partir del mes siguiente a la firma (o según se haya pactado), comienza el cobro periódico de la cuota mensual de la hipoteca, calculada según el sistema de amortización francés que explicamos en el artículo dedicado a este tema.
Cronograma visual completo del proceso
| Fase | Momento aproximado |
|---|---|
| Firma de arras | Día 0 |
| Estudio previo de viabilidad | Días 0-7 |
| Solicitud formal en varios bancos | Semanas 1-2 |
| Estudio de riesgo y tasación | Semanas 2-5 |
| Comparación de ofertas y elección | Semana 5-6 |
| Entrega de FEIN y periodo de reflexión | Semanas 6-8 (mínimo 10 días) |
| Acta notarial previa | Dentro del periodo de reflexión |
| Firma ante notario | Semana 8-9 |
| Inscripción registral | Semanas posteriores a la firma |
Consejos para que todo el proceso avance sin contratiempos
- Negocia un plazo de arras realista, de al menos 8-10 semanas, como explicamos en el artículo sobre cuánto tarda en aprobarse una hipoteca.
- Incluye siempre la cláusula de condición suspensiva por financiación en el contrato de arras, para proteger tu señal si finalmente no consigues la hipoteca.
- Reúne toda la documentación con antelación, siguiendo la lista detallada en el artículo específico de esta guía, para no retrasar el estudio de riesgo.
- Compara varias ofertas en paralelo, no de forma secuencial, para no perder semanas esperando la respuesta de un único banco antes de plantearte otras opciones.
- Aprovecha el acta notarial previa para resolver cualquier duda pendiente antes de la firma definitiva, en lugar de dejarlo para el propio día de la notaría.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de banco después de haber recibido la FEIN de otra entidad?
Sí, no existe ninguna obligación de firmar con el banco que te entrega la FEIN; puedes seguir comparando o cambiar de entidad mientras no hayas firmado la escritura definitiva.
¿Qué pasa si el proceso se alarga más de lo pactado en el contrato de arras?
Es recomendable negociar con el vendedor una ampliación del plazo si el retraso se debe a trámites bancarios en curso; muchos contratos de arras ya prevén cierta flexibilidad para estos casos.
¿Es obligatorio firmar la compraventa y la hipoteca el mismo día?
No es obligatorio por ley, pero es la práctica más habitual, ya que simplifica la coordinación entre todas las partes y evita periodos intermedios de descubierto financiero para el comprador.
Con este artículo cerramos la categoría 2, «Requisitos y proceso de contratación» (artículos 11-20). ¿Paso a la categoría 3, «Comparativas de bancos e hipotecas», empezando por el artículo 21?